L’approvazione delle nuove tabelle millesimali in condominio : un’analisi della sentenza del Tribunale di Roma.

La questione dell’approvazione delle nuove tabelle millesimali in ambito condominiale ha suscitato un dibattito giuridico significativo, in particolare riguardo alla necessità dell’unanimità dei consensi da parte dei condòmini. La recente sentenza 7405/2024 del Tribunale di Roma ha chiarito che, in base all’articolo 5-ter del Dlgs 28/2010, non è richiesta l’unanimità per la validità delle delibere assembleari che ratificano gli accordi raggiunti durante la mediazione. In tal senso, le maggioranze richieste sono quelle stabilite dall’articolo 1136, comma 2, del Codice civile.
Il caso ha avuto origine quando un condomino, non convocato all’assemblea che aveva approvato le nuove tabelle millesimali, ha chiesto ai giudici di dichiarare nulla la delibera, sostenendo che fosse necessaria l’unanimità per la sua approvazione. Egli ha sottolineato che alcuni immobili non presentavano millesimi, ma i rispettivi proprietari dovevano comunque essere considerati parte del condominio. Tuttavia, la difesa del condominio ha eccepito che la delibera era valida in quanto approvata con la maggioranza legittima.
Il Tribunale di Roma ha accolto le argomentazioni del condominio, sottolineando che, secondo precedenti giurisprudenziali risalenti al 2005, la Cassazione ha stabilito che l’omessa convocazione di un condomino o un errato conteggio dei millesimi non comportano nullità della delibera, bensì la sua eventuale annullabilità, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile.
In questo contesto, il giudice ha confermato che non vi erano violazioni delle maggioranze richieste per la ratifica dell’accordo di mediazione relativo alle nuove tabelle millesimali. Infatti, non è necessaria l’unanimità, ma basta che la delibera sia approvata da un numero sufficiente di condòmini, che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. I giudici hanno riconosciuto che la mancata convocazione dell’attore avesse un peso, ma hanno evidenziato che il suo nome non figurava nell’anagrafe condominiale. L’amministratore ha quindi agito correttamente convocando solo i condomini registrati. È responsabilità del nuovo proprietario comunicare il proprio subentro all’unità immobiliare, e l’amministratore non era a conoscenza del cambiamento di proprietà avvenuto anni prima. Di conseguenza, la richiesta del condomino non è risultata comprovata e non ha potuto essere accolta. La sentenza del Tribunale di Roma rappresenta un’importante affermazione riguardo alla gestione delle assemblee condominiali e all’approvazione delle tabelle millesimali, stabilendo chiaramente che la validità delle delibere non dipende dall’unanimità ma da una maggioranza qualificata, e chiarendo le responsabilità, relative alla comunicazione dei cambiamenti di proprietà.
(a cura dell’Avvocato Monica Ricci)