Aumento del Canone di Locazione: I Patti Occulti sono Nulli

Introduzione alla Locazione e al Canone
La locazione è un contratto che consente al conduttore di godere di un immobile in cambio di un corrispettivo, il canone di locazione. Questo importo è stabilito al momento della stipula del contratto e deve essere registrato. In generale, il canone è una somma di denaro che il conduttore paga regolarmente per usufruire dell’immobile.
La Proibizione di Aumentare il Canone
Durante la validità del contratto, potrebbe sorgere l’esigenza di modificare il canone, aumentandolo. Tuttavia, la legge proibisce al proprietario di aumentare l’affitto durante il contratto. Questa proibizione è stata ribadita dalla Corte di Cassazione, che ha stabilito la nullità dei patti aggiunti per aumentare il canone.
La Nullità dei Patti Occulti
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23601 del 2017, ha decretato che i patti occulti per aumentare il canone di locazione sono nulli. Questi patti sono considerati “a latere” del contratto registrato e mirano a eludere norme imperative, come l’articolo 79 della Legge 392/1978. In particolare, la nullità colpisce solo il patto aggiuntivo, lasciando valido il contratto originale. Infatti, la nullità è insanabile, anche se il patto attiene al momento genetico del contratto, come confermato dalla sentenza n. 12836 del 20232.
Conseguenze della Nullità e Tutela delle Parti
La nullità di questi patti non è sanata dalla registrazione tardiva. Pertanto, in caso di patto occulto non registrato, la parte lesa può agire per contestare l’incremento non ufficiale del canone. Se ha pagato somme non dovute, può chiedere la restituzione richiamando le norme sull’indebito oggettivo (art. 2033 C.C.).
Sentenze Giurisprudenziali Rilevanti
Recentemente, la Corte di Cassazione ha continuato a ribadire questi principi. Ad esempio, con la sentenza n. 12836 del 2023, ha confermato che i patti occulti di maggiorazione del canone sono nulli, anche se attengono al momento genetico del contratto2. Inoltre, la sentenza delle Sezioni Unite del 2017 (n. 23601) ha esteso questo principio anche alle locazioni ad uso non abitativo1. Nel frattempo, altre sentenze hanno sottolineato che la nullità colpisce solo il patto aggiuntivo, lasciando valido il contratto originale34.
Conclusioni e Implicazioni Giuridiche
In sintesi, i patti occulti per aumentare il canone di locazione sono considerati nulli dalla legge. In conclusione, è fondamentale che le parti siano consapevoli di queste norme per evitare conseguenze legali e garantire un rapporto contrattuale chiaro e legittimo. Infatti, la trasparenza nei contratti di locazione è essenziale per prevenire dispute e tutelare i diritti di entrambe le parti.